案例一

宋某系某小区顶层房屋业主。2012年12月，宋某房屋屋顶出现损坏漏水、客厅电热膜无法取暖的问题，请求物业公司进行修缮。物业公司认为宋某的客厅不属于小区公共部分，电热膜损害也非房屋漏水导致，没有对其电热膜维修的义务。故宋某将小区物业诉至法院，请求法院判决物业公司履行维修义务。法院经审理认为，该房屋漏水部位系房屋共用部分，属于物业公司的维修范围。电热膜系业主个人专有部分，其损坏应由业主自己承担。法院最终判决某物业公司对顶棚损坏部位进行修缮，恢复原状。

法官说法

在房屋质量保修期内，房屋共有部分和专有部分，开发建设单位对其承担维修义务。而保修期外的房屋毁损，物业公司仅负有及时对共有部分进行维修的义务，或赔偿因房屋共有部分维修管理不善造成的业主损失；对业主专有部分则无维修义务，应由业主自行维修。本案中房屋顶棚属于共有部分范围，法院最终判决，物业公司对宋某所有的房屋客厅顶棚损坏部位进行修缮，恢复原状。

结论：

小区物业并非对房屋的任何毁损都负有维修义务。

案例二

2015年2月，翟某价值4700元的电动自行车在其居住的小区内被盗。翟某认为，本案虽然发生在深夜，但物业合同约定了物业公司应当提供门岗值班服务，有24小时安保人员盯班。但物业公司未尽到上述义务，提供服务存在瑕疵，属于违约，应对其进行全额赔偿。法院经审理认为，根据物业合同约定，物业公司应提供门岗值班服务，依约应有24小时的安保人员盯班，对可疑人员进行盘问、记录车牌号或及时报警，物业公司未尽到上述义务，提供的服务存在瑕疵，属于违约。电动车主将电动自行车停放于单元楼外，对电动车被盗也存在过失。判决某物业公司赔偿翟某经济损失四百元。

法官说法

小区内财物丢失并不必然表示物业公司未尽到物业服务合同义务，应视具体情况而定。本案中，物业公司在合同中约定了一定的安保义务，且物业服务瑕疵与损害结果具有因果关系，所以物业公司应当承担部分赔偿责任。

结论

物业对社区内的财物丢失并非一定承担责任。

案例三

自2012年以来，业主薛某一直未交纳物业费，物业公司多次催交无果后将其诉至法院。薛某认为，2012年7月21日大雨期间，房子外墙渗、漏水，导致自己房屋墙皮脱落，后每年都找物业公司进行维修，而物业公司一直推脱，直到最近才予以维护，因而不同意交纳物业费。法院经审理后判决：薛某应支付欠缴的物业费，但考虑到物业公司存在维修不及时的违约事实，在薛某应交物业费的基础上酌情减免600元。

法官说法

物业公司应当按照物业服务合同的约定履行服务义务，其提供的物业服务能够维持小区各项基本功能的正常运转时，业主就应当履行对等的交纳物业费义务。物业服务如存在瑕疵，只能引起物业费的部分减免，并不能完全免除业主交纳物业费的义务，不能成为业主拒交全部物业费的理由。

结论

物业服务有瑕疵不能成为拒交全部物业费的理由。