基本案情

原告物业公司与位于杭州市江干区的某小区业主委员会先后签订过两份《物业服务合同》，并在合同期满及空档期受业主委员会及居民委员会委托按原合同约定对案涉小区提供物业托管服务，从2012年1月1日起至2020年6月30日期间为案涉小区提供物业服务。上述服务合同约定，住宅类的物业管理费按照0.7元/月平方米，能耗费按照0.22元/月平方米计收。原告曾多次催讨，但被告鲍某和宋某未支付物业管理费及能耗费。被告鲍某辩称：未缴费情况属实，但事出有因。我家房屋墙面沉降，一直联系物业维修都没有处理，无奈自行找人修好，支付了3500元。楼道灯也是坏掉的，物业也没有维修。楼道中间还有个大坑，房屋质量很差，物业都没有维修。单元门外一下雨就积水，地砖都翘起来了无法进门。被告宋某辩称：2014年之前的物业费不同意缴纳，因为墙面问题一直没有处理，此后的物业费也应当打折支付。

法院认为

原告与案涉小区业委会签订的《物业服务合同》，均系各方真实意思的表示，合法有效，对全体业主均具有约束力。物业服务企业按照合同约定提供物业服务，业主应按合同约定支付物业服务费。本案原告为被告所在小区提供了物业服务，被告作为业主应当按照约定支付服务费。原告主张的金额计算准确，本院予以支持。两被告提出案涉小区及房屋存在多处质量问题，以及物业维修不及时的问题，可另行主张损害赔偿，但不能对抗其缴纳物业服务费及能耗费的义务。鉴于两被告并非恶意不缴纳有关费用，故对原告主张的滞纳金一项本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告鲍某、宋某支付原告物业公司2012年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费人民币6555.94元、能耗费人民币2060.44元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告物业公司的其他诉讼请求。

法律解析

民法典《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。解析该条款明确规定了业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。这也为空置房交费问题提供了法律上的参考依据。

案例启示

对于房屋质量问题应当具体问题具体分析。针对房屋自身存在的问题，在房屋的质保期内，由开发商负责维修；质保期外，申请使用专项维修资金。若由于自身使用不当或者由于他人行为导致的房屋质量问题，由具体的行为人承担相应责任。两被告提出案涉小区及房屋存在多处质量问题，以及物业维修不及时的问题，可以另行主张损害赔偿，但不能以此为由对抗其缴纳物业服务费义务。因此，业主不能以房屋质量存在问题为由拒交物业费。