为规范维修资金管理，维护业主的合法权益，保障共用部位、共用设施设备的正常使用，市住房城乡建设局联合市财政局修订了《广州市维修资金管理办法》，自2022年4月8日起施行，有效期5年。《广州市住房和城乡建设局 广州市财政局关于印发广州市物业专项维修资金管理办法的通知》（穗建规字〔2020〕40号）同时废止。

文字解读

修订文件的背景、依据、目标和任务
1、背景
《广州市物业专项维修资金管理办法》自2016年12月1日实施以来，确保了我市预售房屋和建设单位自有物业的首期维修资金百分之百交存到位，规范了维修资金划转业主大会管理制度，明确了维修资金正常、紧急情况使用程序，为规范我市维修资金管理提供了依据，取得了良好社会效果。《中华人民共和国民法典》《广州市物业管理条例》于2021年1月1日施行，对维修资金管理制度进行了调整，业主、业主委员会、物业服务人希望进一步规范维修资金管理制度、优化资金使用、方便业务办理。因此，《广州市物业专项维修资金管理办法》中的部分内容亟需修订。

2、依据
国家法律：《中华人民共和国民法典》

国家部门规章：《住宅专项维修资金管理办法》、《人民币银行结算账户管理办法》


广州市地方性法规：《广州市物业管理条例》
3、目标和任务
修订后的《广州市维修资金管理办法》更加切合我市维修资金实际情况，更加有利于维护业主合法权益，将产生积极社会影响。


►主要修订内容

1、修改“物业专项维修资金”名称
依据《民法典》关于“建筑物及其附属设施的维修资金”的表述，将“物业专项维修资金”修改为“维修资金”。

2、完善业主大会自行管理维修资金制度

经业主大会同意，维修资金专户可以开通电子支付渠道。开通电子支付渠道应当经业主大会决定，并开立两个以上电子支付密钥，由业主委员会的不同人持有。业主委员会通过电子支付渠道使用维修资金的，应当将电子支付的相关情况向业主公开。

因业主委员会不能履职管理维修资金时，居民委员会可依法临时保管维修资金。原业主委员会的任期届满、全体委员集体辞职或者被依法罢免，但未成立新一届业主委员会，且原业主委员会在其停止履行职责之日仍是维修资金管理单位的，原业主委员会应当将维修资金移交给居民委员会临时保管。待业主大会决定新的维修资金管理单位后，居民委员会再将维修资金移交新的维修资金管理单位管理。

3、优化维修资金使用制度

强化业主表决权利
使用维修资金应当由业主共同决定。除维修资金使用方案外，维修工程的鉴定、设计、审价、监理等实施需求，以及相关实施单位确定方式，均由业主共同决定。

优先采用电子投票表决
住房建设行政主管部门已建立电子投票数据库的，组织实施单位应当优先采用电子投票的形式组织业主进行表决，表决效率提升，表决结果真实。

优化紧急情况使用维修资金
一是明确紧急情况下，物业服务人、业主大会或者业主委员会均可以组织实施使用维修资金。
二是将相应行政主管部门的整改要求、专业机构的检测结论或者业主的确认结果作为紧急情况使用维修资金的认定依据。三是确保业主知情权，紧急情况需要使用维修资金的，组织实施单位应当及时告知业主，并在申请使用维修资金前，将使用方案向业主公开，听取业主意见，接受业主监督。
四是新增业主主张权利制度，在使用方案公开之日起10日内，20%以上业主提议使用方案应当经业主共同决定的，使用方案从不需要业主共同决定变成需要业主共同决定。

4、调整业主共同决定的表决规则
根据《民法典》有关规定，调整了业主共同决定筹集、使用和管理维修资金事项的业主表决规则。业主共同决定筹集、使用和管理维修资金的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定筹集维修资金的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定使用和管理维修资金的事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。