问：什么是物业专项维修基金？

答：物业专项维修资金(下称“维修资金”)是指专项用于物业共用部位、  共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

问：我市开展维修资金工作的法律依据是什么? 

答：我市维修资金管理工作依据《中华人民共和国物权法》、《 物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《广 东省物业管理条例》和《广州市物业管理暂行办法》、《广州市物业专项维修资金管理办法》等有关规定建立并执行。

问： 维修资金如何管理？ 

答：维修资金管理实行专户产存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。广州市住房和城乡建设委员会是全市维修资金的行政主管部门，广州市物业专项维修资金管理中心具体负责全市维修资金的日常监督管理工作，并直接负责中心六区维修资金归集等具体事务;中心六区的维修资金使用具体事务由区住房和建设主管部门负责;南沙区、花都区、番禺区、从化区、增城区维修基金归集、使用等具体事务由区住房和建设主管部门负责。维修资金专户管理银行有5家，分别为中国建设银行、中国农业银行、平安银行、广州银行、广州农商银行，负责维修资金的账户设立、存储、支取、信息查询与变更等业务的办理工作。

问：谁是首期维修资金的交存主体?

答： 

 (一)核发商品房预售许可证在1998年10月1日《广东省物业管理条例》开始施行后，购房者与建设单位签订商品房买卖合同在2003年8月31日国务院《物业管理条例》施行前的，且建设单位与购房者未在商品房买卖合同里约定由购房者交纳的，交存主体是开发建设单位。

(二)核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或者购房者与建设单位签订商品房买卖合同在2003年9月1日后的，交存主体是业主。

问：维修资金交存的标准是什么?

答： 

(一)购房者在2008年7月31日前签订商品房买卖合同的，首期维修资金交存标准为住宅(含别墅)每平方米建筑面积40元、非住宅每平方米建筑面积50元。

(二)购房者在2008年8月1日后签订商品房买卖合同，购买2008年2月1日前取得商品房预售许可证的房屋，首期维修资金交存标准为住宅(含别墅)每平方米建筑面积40元、非住宅每平方米建筑面积50元。

(三)购房者在2008年8月1日后签订商品房买卖合同，且购买的房屋在2008年2月1日后取得商品房预售许可证的或者购房者在2008年8月1日后签订商品房买卖合同，且已办理房屋产权初始登记的，首期维修资金交存标准为高层(有电梯)每平方米建筑面积105元、多层(无电梯)住宅(含别墅)每平方米建筑面积77元。独立非住宅物业可参照高层(有电梯)住宅的标准交存维修资金。

问： 如何交存维修资金?

答： 交存维修资金有两种方式：

(一)业主交存: 房屋未交存维修资金的， 业主应凭房屋权属证明和身份证明自行到专户管理银行交存。专户管理银行为业主建立维修资金分户账，并出具交存凭证。

(二 )开发建设单位代交; 2012年1月1日起，由开发建设单位在申请办理商品房预售许可证前(办理完项目概况后)，根据预售房屋所在楼宇(区域)核准的报建面积，或以现楼方式销售在申请办理房屋产权初始登记前，根据物业的实测面积，将首期维修资金交存至专户管理银行。业主应当在开发建设单位销售房屋时，将首期维修资金交付开发建设单位。开发建设单位应当在收到首期维修资金当日内，将维修资金交存凭证交付业主。开发建设单位应登录广州市物业专项维修资金信息管理系统( https://wxzj gzcc.gov.cn/，建议使用谷歌浏览器登录)发起代交申请，代交维修资金的办事指南可在广州市住房和城乡建设委员会官方网站办事指南栏目( http://www.gzcc.gov.cn/tem/180078.aspx?page=0)中查询。

问：维修资金信息管理系统登录方式有哪些?

答：

1.广州市物业专项维修资金信息管理系统网址:https://wxzj gzcc.gov.cn。

2.系统用户注册:开发建设单位、物业服务企业、业主委员会通过“广州市物业专项维修资金信息管理系统"注册系统登录账户，通过系统可在线发起业务申报。

3.申请数字证书:登录系统时需使用数字证书，数字证书请向广州市电子签名中心申请，申请成功后，首次登录时需将申请的数字证书绑定登录用户。

申领证书、启用步骤:申请证书+准备申办材料→申领证书启用证书

成功领取数字证书后，即由系统自动启用市住建委申报系统数字化应用功能，24小时后即可登录使用，详情请登录http://www.gzca.gd.cn或者可拨打客服电话( 95105000、83963838 转3线)咨询，也可通过广州市物业专项维修资金信息管理系统“资料下载”栏目下载“开发商、物管企业数字证书申办指引”。

问：如何查询房屋是否交纳维修资金及维修资金余额?

答： 

业主可凭房屋权属证明(商品房买卖合同或房屋产权证)和身份证明材料到交存的专户管理银行柜台查询;业主委员会、物业服务企业、开发建设单位可登录广州市维修资金信息管理系统查询，也可凭营业执照(业委会凭成立时的备案材料)、查询函、授权委托书、经办人身份证明材料到交存的专户管理银行柜台查询。

问：物业服务企业是否可以代收维修资金?

答：我市自2007 年7月6日起已明令禁止物业服务企业代收维修资金。

问： 维修资金有何增值手段?

答：

根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十六、二十七条规定，维修资金可以用于银行存储和购买一级市场新发行的国债并持有到期，禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。目前广州市维修资金按照组合存款并在各自基准利率上浮30%计息。

利用共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当用于补充维修资金，但业主大会另有决定的除外;共用设施设备报废后回收的残值也应转入维修资金滚存使用。

问：什么情况下需要续交维修资金?

答：业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

问： 房屋所有权转让时，维修资金如何处置?

答：

房屋所有权转让时，房屋出让人应当向人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。受让人可以持房屋权属证明和身份证明到相应来户管理银行办理分户账过户更名手续。

问：车位如何计算交存维修资金的面积?

答：规划用于停放汽车的车位，应该按照车位的实测面积和分摊共用面积交存首期维修资金。

问：维修资金的使用范围是哪些?

答： 

维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

共用部位一般包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设备使用的房屋等。

问：如何使用维修资金?

答： 

当物业共用部位、共用设施设备保修期满后，需要维修和更新、改造时，可登录广州市物业专项维修资金信息管理系统( htps://wxz.gzcc.gov.cnv建议使用谷歌浏览器登录)申请使用维修资金，应由组织实施单位(物业服务企业、业主委员会或相关业主)提出使用方案，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，向区住房和建设主管部门申请列支，并具体实施。

问：使用维修资金按照何种规则分摊到户?

答：

维修资金的使用应当遵循受益人和负担人相一致的原则。物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;涉及尚未出售的商品物业的，开发建设单位应当按照尚未售出商品物业的建筑面积分摊。

问：使用维修资金如何实施审价制度?

答： 

使用方案中维修和更新、改造项目的费用预算总额在5万元以上(含5万元)的，应当实行审价，但维修资金筹集和使用规约另有约定的从其约定，以及经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不审价的除外。

按规定应当实行审价的，组织实施单位在提出使用方案前应当向审价单位提供实施方案、预算书等相关材料，由审价单位出具预算审价报告。各维修资金专户管理银行对维修资金使用工程项目提供预算审价服务，出具预算审价报告，并承担预算审价费用。

问：什么情况下可以申请紧急使用维修资金?

答：

发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造。

前款所称紧急情况包括：

(一)电梯故障：发生冲顶、蹲底等严重影响乘客安全的故障或经电梯监督检验机构、电梯原制造企业进行安全评估，认为电梯存在安全隐患，可能发生危及人身财产安全事件，或被安全监督部门认定存在故障隐患发出监察指令要求停梯整改的；

(二)消防设施故障：消防行政主管部门出具《责令改正通知书》或《火灾隐患限期整改通知书》的:

(三)屋面、 外墙渗漏:房屋安全鉴定机构出具证明的;

(四)楼体外立面存在脱落危险:房屋安全鉴定机构出具证明的;

(五)未移交供水公司的二次供水水泵运行中断;

(六)排水设施堵塞、爆裂;

(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

问：如何申请紧急使用维修资金?

答： 

答符合紧急使用维修 资金情况的，应由组织实施单位负责向相关部门(机构)申请开具符合紧急使用维修资金情况的证明文件。除按照相关规定可以不还须实行审价。项目预算总额超过5万元(含5万元)的，还需实行审价。组织实施单位制定并公示工程项目紧急使用方案，同时登录广州市物业专项维修资金信息管理系统发起紧急使用申请，向所在区住房和建设主管部门提交申请资料，  审核通过后具体实施。

问：什么是维修资金年度维修计划?

答：组织实施单位可以根据物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用情况，编制年度维修计划。年度维修计划经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，可以按照年度维修计划向区住房和建设主管部门申请使用维修资金，不需要每个子项都走双2/3业主同意流程，  通过一次投票集中表决多个计划维修项目。